28 août 2012 par Benjamin CLAVEL

Acheter des parts dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) c’est devenir associé d’une société dont l’unique activité est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Accessibles pour quelques milliers d’Euros les SCPI permettent aux particuliers ou aux professionnels d’investir dans l’immobilier sans avoir à supporter les contraintes de la gestion.

C’est quoi une SCPI ?

Il existe plusieurs types de SCPI:

• les SCPI de rendement: investies en mur de boutiques ou de bureaux, leur objectif est de générer des revenus réguliers grâce aux loyers encaissés qui seront reversés trimestriellement aux investisseurs
• les SCPI de plus-value: l’objectif est de générer de la plus-value lors de la revente des parts. Le plus souvent les revenus locatifs sont réinvestis dans la SCPI pour acheter de nouveaux biens.
• les SCPI fiscales (Malraux, Duflot, déficit foncier, …): leur rentabilité locative étant généralement faible, leur principal attrait se situe au niveau de l’avantage fiscal qu’elles permettent d’obtenir

Comment se gère une SCPI ?

Une SCPI est gérée par une équipe de professionnels de l’immobilier, via la société de gestion qui a la charge de la SCPI.

Ces gérants ont pour mission de sélectionner les biens à acquérir, de trouver des locataires puis de s’occuper la gestion locative du bien (encaissement des loyers, travaux, relocations, paiement des taxes et des assurances, …). Ils peuvent aussi être amenés à choisir quels biens seront revendus s’ils estiment qu’il n’est plus intéressant de les conserver dans la SCPI.

Les loyers qui sont payés par les entreprises locataires sont redistribués aux investisseurs chaque trimestre au pro-rata de leur nombre de parts après déduction des différents frais et taxes que supporte la SCPI: frais de gestion, taxe foncière, frais liés aux travaux, cotisations d’assurance, etc etc

La gestion d’une SCPI est extrêmement encadrée:

• la société de gestion doit obtenir un agrément de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) avant de lancer son activité
• les comptes sont vérifiés par des commissaires aux comptes, une fois par an
• les investisseurs, qui ont le statut d’associé de la SCPI, sont convoqués chaque année à l‘assemblée générale de celle-ci. Ils reçoivent bien entendu une copie du rapport annuel à leur domicile, qui reprend les comptes de la SCPI, l’état du patrimoine immobilier, un rappel des achats et cessions de l’année, etc.
• le patrimoine immobilier détenu par la SCPI est régulièrement évalué par des expert indépendants agrémentés

Les atouts d’un investissement en SCPI:

la tranquillité : vous vous déchargez des préoccupations quotidiennes en confiant l’investissement et la gestion de votre patrimoine à des professionnels. Vous percevez vos revenus chaque trimestre, en ne vous occupant de rien.

la mutualisation des risques locatifs : quand un local est vacant ou qu’un locataire cesse de verser ses loyers, la charge est diluée à l’échelle d’une SCPI. De même l’investissement sur des marchés géographiques différents et sur plusieurs types d’actifs (bureaux, commerces, …) permet de mutualiser les risques.

la souplesse et la simplicité: Il est possible d’accéder au marché des parts de SCPI pour quelques milliers d’euros. Vous pouvez ensuite revendre tout ou partie de vos parts à tout moment, sans contrainte de délai de conservation des parts. Les parts pouvant être facilement partagées, la transmission du capital aux enfants par exemple est grandement simplifiée, que ce soit par donation ou lors de la succession: 200 parts de SCPI sont beaucoup plus faciles à partager entre 4 enfants qu’un ou deux appartements. De même les parts de SCPI peuvent être démembrées.

l’accès optimisé au marché : le placement en parts de SCPI permet d’accéder à l’immobilier d’entreprise traditionnellement réservé aux investisseurs institutionnels. De plus en achetant des lots importants de biens immobiliers, voire des immeubles entiers, le gestionnaire de la SCPI négocie au mieux les tarifs ce qui aura un effet positif sur la plus-value lors de la revente.

C’est donc globalement plus rentable, plus sécurisé et plus simple à gérer que l’immobilier physique.

Acheter des parts de SCPI:

Il faut savoir qu’il est possible d’acquérir des parts de SCPI de plusieurs manières:

• à l’aide d’un crédit immobilier >>> les intérêts du crédit seront déduits des revenus perçus ce qui permet de faire de très beaux montages pour se constituer des revenus complémentaires pour la retraite par exemple
• en les payant cash >>> les parts peuvent être alors soit achetées en direct, soit dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie pour optimiser la fiscalité des contribuables lourdement taxés.

Enfin il est très important de noter que bien entendu toutes les SCPI ne se valent pas ! Il convient donc de les choisir avec soin, de préférence en faisant appel à un professionnel de la gestion de patrimoine.

Il faut savoir que toutes les SCPI prélèvent des frais lors de la souscription qui ont pour objet de rémunérer la prospection des capitaux et d’assurer le remboursement de tous les frais engagés pour l’acquisition de nouveaux immeubles. Ce sont par exemple les frais d’études et de recherche de biens, la TVA,  ou les droits d’enregistrement et frais de notaire. En règle générale ils tournent autours de 10 ou 12 % TTC, soit sensiblement la même chose que pour un achat immobilier en direct (si vous achetez un appartement par exemple vous allez payer environ 8 % de frais de notaire + 5 % de frais d’agence). La société de gestion prélève également autours de 10 % de revenus locatifs, soit sensiblement la même chose qu’une agence immobilière qui s’occuperait de la gestion d’un appartement sauf que dans le cas présent les missions du gérant vont bien au delà. Il faut cependant noter que le rendement annoncé par les SCPI est toujours donné net de frais de gestion et il est par ailleurs calculé sur le prix de souscription, tous frais inclus.

En résumé les SCPI comportent des frais qui sont tout à fait comparables à ceux de n’importe quel achat immobilier. Bien entendu l’investissement en SCPI, comme tout investissement en immobilier, est un placement de long terme puisqu’il faut se donner le temps d’amortir les frais liés à leur acquisition.

Les risques d’un investissement en SCPI:

Les risques sont finalement les mêmes que pour tout investissement dans l’immobilier:

Un investissement pour le long terme:

L’achat de parts de SCPI est investissement doit être envisagé à long terme (au moins 8-10 ans), notamment du fait des frais à payer lors de l’acquisition. Selon l’IEIF la durée moyenne de conservation des parts de SCPI par des investisseurs particuliers est d’environ 24 ans.

Pas de garantie ni de capital ni de revenu:

Le prix des parts de SCPI peut évoluer à la hausse ou à la baisse du fait de l’évolution de la valeur du patrimoine détenu. Il n’y a donc aucune garantie de capital. Les loyers perçus peuvent eux aussi évoluer à la hausse ou à la baisse, sans garantie.

Une liquidité moindre qu’un placement financier:

Une SCPI n’est pas un placement financier et sa liquidité est donc bien moindre. Vendre ses parts de SCPI peut donc prendre du temps (généralement moins d’un mois mais il n’y a pas de garantie de délai). Je vous invite à relire l’article dédié aux différences entre SCPI à capital fixe et à capital variable pour comprendre en quoi ce paramètre joue sur la liquidité des parts.